Neubaugebiet Südfeld im Ortsteil Werl-Aspe, © Jan Voth

Kom­mu­na­les Hand­lungs­kon­zept Woh­nen

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt, vor allem im Bereich des bezahlbaren Wohnraums und der baureifen Grundstücke, hat sich in den letzten Jahren spürbar verstärkt. Um den Wohnungsmarkt in der Stadt Bad Salzuflen zukunftsfähig aufzustellen, wird aktuell ein kommunales Handlungskonzept Wohnen erarbeitet.
Dieses dient dazu, die Angebots- und Bedarfssituation auf dem Wohnungsmarkt zu erfassen, die Bevölkerungsentwicklung zu untersuchen und die Trends auf dem Wohnungsmarkt aufzuzeigen. Auf der Grundlage der Analyseergebnisse werden konkrete Handlungsempfehlungen entwickelt und am Ende einzelne Maßnahmen abgeleitet. Mit dem Handlungskonzept wird schließlich eine gesamtstädtische Strategie für die Wohnraumentwicklung erarbeitet.


Online-Befragung zum Wohnungsmarkt

Bei der Online-Befragung der Öffentlichkeit, die vom 17. Mai bis zum 16. Juni 2019 durchgeführt wurde, haben insgesamt 382 Personen teilgenommen.
Neben der Befragung der Öffentlichkeit werden vor den Sommerferien die kommunalen Wohnungsmarktakteure in einem Expertengespräch beteiligt. Hier wird, wie in der Online-Befragung, abgefragt, wie die Experten die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt bewerten und die Entwicklungen, wie zum Beispiel die Investitionsbereitschaft und die Nachfrage, einschätzen.

Neben Online-Befragung der Öffentlichkeit wurden vor den Sommerferien kommunale Wohnungsmarktakteure in einem Expertengespräch beteiligt. Auch hier wurde abgefragt, wie die Experten die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt bewerten und die Entwicklungen, wie zum Beispiel die Investitionsbereitschaft und die Nachfrage, abschätzen.

Der Abschluss des kommunalen Handlungskonzepts Wohnen wird zum Jahreswechsel 2019/2020 angestrebt.

Ein Sachstandsbericht (Drucksache 103/2019) wurde am Dienstag, 14.05.2019 ab 17.00 Uhr im Planungs- und Stadtentwicklungsausschuss im Rathaus Bad Salzuflen, Sitzungsraum Millau vorgestellt.

zur Beschluss-Vorlage 212/2017
zur Informations-Vorlage 103/2019

Erste Erkenntnisse der Analyse

Bevölkerungsstruktur

Die Bevölkerung in Bad Salzuflen ist entgegen vieler Prognosen in den letzten Jahren nicht weiter geschrumpft, sondern auf etwa 56.000 Einwohner angestiegen. Die zugezogenen Personen kamen vor allem aus direkt benachbarten Kommunen. Vor allem für Bielefeld und Herford fängt die Stadt Bedarfe auf, da dort der Druck auf dem Wohnungsmarkt noch stärker ist. In Bad Salzuflen hat sich aufgrund der städtischen Struktur und der punktuellen Konzentration von verfügbarem Bauland das Wachstum der Bevölkerung auf Bad Salzuflen, Schötmar und Werl-Aspe konzentriert. Die Hauptaltersgruppe der Zugezogenen lag zwischen 30 und 50 Jahren, wobei auch viele Kinder, Jugendliche und junge Erwachsene nach Bad Salzuflen gekommen sind. Somit hat sich die Vermutung nicht bestätigt, dass die Kurstadt hauptsächlich für ältere Personen attraktiv ist.
Hinsichtlich der Altersstruktur in den einzelnen Stadtteilen ergibt sich kaum ein signifikanter Unterschied zwischen den eher dörflich und den städtisch geprägten Bereichen. Die wenigen Unterschiede zwischen den Stadtteilen werden hauptsächlich im Bereich der über 75-Jährigen deutlich. Hier zeichnen sich Bad Salzuflen und Wüsten mit einem höheren und Wülfer-Bexten mit einem deutlich niedrigeren Anteil an älteren Menschen ab. Ersteres lässt sich durch die Verortung von Alten- und Pflegeheimen sowie Einrichtungen für altengerechtes Wohnen begründen.

Wohnungsmarktprofil

Einen Großteil des Wohngebäudebestands in Bad Salzuflen machen Ein- und Zweifamilienhäusern aus (Anteil ca. 75 Prozent), welche nach wie vor sehr gefragt sind. Der geringste Teil der Wohnungen befindet sich in Mehrfamilienhäusern. Etwa die Hälfte aller Wohnungen haben 3-4 Zimmer und sind somit sowohl für Zweipersonenhaushalte als auch für Familien mit Kindern geeignet und begehrt. Die meisten Wohngebäude wurden in den 50er-70er Jahren errichtet. Der Zensus 2011 ermittelte, dass es circa 39 Prozent der Haushalte Einpersonenhaushalte sowie 33 Prozent Zweipersonenhaushalte gibt und 28 Prozent der Haushalte aus drei und mehr Personen bestehen. Die Kosten für baureifes Wohnbauland sind zwischen 2013 und 2016 um circa 13 Prozent angestiegen (Kategorie priv. Wohnungsbau in guter Lage). Im Vergleich zum Kreis Lippe liegen die Preise in Bad Salzuflen deutlich höher, was durch die ungleichen Verhältnisse im Kreis und die gute Lage Bad Salzuflens zu begründen ist. Im Vergleich zu großstädtischen Gebieten wie Bielefeld und Paderborn, ist die Preissteigerung jedoch als moderat zu bezeichnen.
Die Bedarfe haben sich in den letzten Jahren geändert. Das klassische Einfamilienhaus entspricht im Alter nicht mehr den Bedarfen. Der Anteil der Menschen, die auf barrierefreie Wohnungen und betreutes Wohnungen zurückgreifen möchten oder auf Alten- und Seniorenheime angewiesen sind, steigt. Zudem ziehen aufgrund attraktiver Wohnangebote immer mehr Menschen in Betracht, auch im Alter noch einmal umzuziehen. Gleichzeitig wird es auch für Familien attraktiver, auf barrierefreie Wohnungen zurückzugreifen, da die Wohnungen einen erhöhten Komfort aufweisen.
Auch Kostenaspekte spielen eine wichtige Rolle. Zukünftig wird sich zudem der Anteil der Menschen, die auf geförderten und günstigen Wohnungsraum zurückgreifen müssen, deutlich erhöhen. Grund hierfür sind unter anderem in Teilen der Bevölkerung geringere Einkommen, niedrigere Renten und hohe Lebensunterhaltskosten. Der Druck im günstigen Preissegment und vor allem bei kleineren Wohnungen ist deutlich spürbar. Aus der Analyse wurde auch deutlich, dass der Bedarf nicht grundsätzlich auf eine Wohnform oder Wohnungsgröße beschränkt werden kann.
Der schon bestehende Druck wurde durch die Flüchtlingswelle 2015 und in den Folgejahren weiter verstärkt, da diese Personen vermehrt auf günstige Wohnungen (sowohl Einpersonenhaushalte als auch Großfamilien) zugreifen müssen. Gleichzeitig sinkt der Bestand im geförderten Wohnungsbau in den kommenden Jahren aufgrund des Auslaufens der Mietpreisbindung deutlich (2018-2027 Rückgang um ca. 40 Prozent). Durch den Wegfall der Wohnungen wird ein signifikantes Defizit an günstigem Wohnraum entstehen. Das Defizit wird durch einen immer größeren Personenkreis, der potentiell auf diese Wohnungen zurückgreifen muss, verstärkt.

Leerstand

Im Zensus 2011 wurde eine Leerstandsquote in Bad Salzuflen von 4,7 Prozent ermittelt. Für einen gesunden Wohnungsmarkt ist ein gewisser Leerstand sogar notwendig, da immer Wohnraum für Umzüge binnen einer Stadt, beziehungsweise für Zuzüge benötigt wird. Damit kann insgesamt ein Leerstand von bis zu 4-6 Prozent als vertretbar betrachtet werden.

Bestandsimmobilien

Aufgrund ihrer räumlichen Lage wird die Stadt als Wohnstandort für Arbeitnehmer und vor allem für Familien immer interessanter. Kurze Wege innerhalb der Stadt (Einkaufen, Schule, Kindergarten, Naherholung, Natur) sowie die infrastrukturellen Anbindungen Richtung Bielefeld, Herford, aber auch Richtung Lemgo und Detmold bieten eine breite Grundlage für einen attraktiven Wohn- und Lebensort. Gründe für den Zuzug könnten die niedrigeren Preise im Vergleich zu den Ballungszentren und die Verfügbarkeit von baureifen Grundstücken sein.
Zukünftig wird der Umgang mit Bestandsimmobilien, die auf den freien Wohnungsmarkt zurückfließen, ein zentrales Element in der Stadtentwicklung darstellen. In Bad Salzuflen werden in den nächsten 10 Jahren voraussichtlich 2.200 Wohneinheiten (vor allem im Ein-/Zweifamilienhausbereich, aber auch bei Miet- und Eigentumswohnungen) auf den freien Wohnungsmarkt zurückfließen. An sich ist die Verteilung dieser Immobilien über die Stadt sehr gleichmäßig. In bestimmten Bereichen gibt es aber eine stärkere Häufung von Immobilien gleichen Alters, so dass diese Wohnquartiere in den nächsten Jahren vermehrt wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Aufgrund des Alters, des Sanierungsbedarfes und der häufig großen Grundstücke schrecken potentielle Käufer oder auch Bauherren vor einem Erwerb zurück. Zudem wird es auch mit der Sanierung eines Altbaus Qualitätsunterschiede (z.B. Energieeffizienz, Grundriss) im Vergleich zu einem Neubau geben.

Trends auf dem Wohnungsmarkt

Neben den festen Parametern, zum Beispiel die Lage und die Ausrichtung als Kurstadt, beeinflussen weitere Entwicklungen und vor allem Trends den Wohnungsmarkt in Bad Salzuflen, beispielsweise der Mehrbedarf an Wohnfläche pro Person und die Tendenz zu kleineren Haushalten. Gleichzeitig steigt der Bedarf an einer barrierefreien oder mindestens barrierearmen Ausstattung. Zudem wird der Wohnungsmarkt von der gesamtwirtschaftlichen Situation sowie der Zinsentwicklung beeinflusst, denn gebaut wird vor allem dann, wenn das Geld günstig ist und die Wirtschaft boomt. Bedeutendster Negativeffekt des Baubooms und der damit verbundenen Preissteigerung bei den Grundstücken ist die Baulandspekulation. Baureifes Land wird trotz Nachfrage nicht verkauft, sondern weiteren Preisanstieg und Gewinnsteigerung spekuliert.
Insgesamt kann die Gesamtsituation auf dem Wohnungsmarkt in Bad Salzuflen im Vergleich zu anderen Städten als gesund bezeichnet werden. Jedoch müssen die Schwerpunkte Neubau, Umgang mit Bestandsimmobilien und Ausweisung von Wohnbauland näher betrachtet werden.

Kontakt

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