Vorkaufsrecht und sanierungsrechtliche Genehmigung

Allgemeines und besonderes Vorkaufsrecht nach Baugesetzbuch (BauGB)

Die Stadt Bad Salzuflen besitzt zur Sicherung und Verwirklichung ihrer Bauleitplanung ein Vorkaufsrecht.

Laut § 24 Absatz 1 des Baugesetzbuches BauGB) und nach § 25 besonderes Vorkaufsrecht steht der Stadt Bad Salzuflen unter anderem ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu, wenn

1. im Bereich eines Bebauungsplans für Flächen, für die öffentliche Zwecke oder Flächen/ Maßnahmen zum Ausgleich festgesetzt sind,
2. im Umlegungsgebiet,
3. im Sanierungsgebiet und Entwicklungsbereich,
4. im Bereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5. im Bereich eines Flächennutzungsplans bei unbebauten Flächen im Außenbereich (nur wenn als Wohnfläche/Wohngebiet im FNP dargestellt),
6. in Gebieten, die nach §§ 30, 33, 34 Abs. 2 BauGB vor allem mit Wohngebäuden bebaut werden können, wenn Fläche unbebaut ist,
7. in Gebieten, die wegen Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insb. Überschwemmungsgebiete
8. in Gebieten nach den §§ 30, 33, 34 bei städtebaulichen Missständen oder Missständen an baulichen Anlagen und erheblicher nachteiliger Auswirkungen auf das Umfeld

Das Vorkaufsrecht ist in mehreren Fällen ausgeschlossen, z.B. bei einem Verkauf an Ehegatten, Verwandte, Verschwägerte oder, wenn das Grundstück dem Bebauungsplan entsprechend bebaut und genutzt wird.

Denkmalrechtliches Vorkaufsrecht

Die Stadt Bad Salzuflen steht beim Kauf von Grundstücken, auf oder in denen sich eingetragene Denkmäler oder ortsfeste Bodendenkmäler befinden, ein Vorkaufsrecht zu. Laut § 31 Absatz 1 des nordrhein-westfälischen Denkmalschutzgesetzes (Denkmalschutzgesetz – DSchG NRW) darf es nur ausgeübt werden, wenn dadurch die dauernde Erhaltung des Denkmals ermöglicht werden soll.

Das Vorkaufsrecht ist in mehreren Fällen ausgeschlossen, z. B. bei einem Verkauf an Ehegatten oder Ehegattin, bei eingetragener Lebenspartnerschaft, Verwandte oder Verschwägerte.

Sanierungsrechtliche Genehmigung

Das Grundstück liegt im Bereich des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes „Ortskern Schötmar“. Das Sanierungsgebiet wurde durch den Rat der Stadt Bad Salzuflen am 28.09.2022 beschlossen und am 23.12.2022 im Kreisblatt Nr. 66 bekanntgemacht.

Nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und 3 BauGB bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstückes oder ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine solche Verpflichtung zu einem solchen Rechtsgeschäft gegründet wird, der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Die Genehmigung darf gem. § 145 Abs. 2 BauGB nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich Teilung eines Grundstückes oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Weiterführende Informationen zum Sanierungsgebiet "Ortskern Schötmar" finden Sie hier.

Damit die für das festgesetzte Sanierungsgeiet angestrebten städtebaulichen Ziele zur Behebung oder Minderung städtebaulicher Missstände von der Gemeinde auch erreicht werden können, hat der Gesetzgeber zugunsten der Gemeinde für bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge, die Grundstückseigentümer in dem Sanierungsgebiet vornehmen können, eine Genehmigungspflicht eingeführt.

In § 144 Absatz 1 und 2 BauGB sind daher die Vorhaben und Rechtsvorgänge abschließend aufgeführt, die einer Genehmigung unterliegen (siehe dazu unter Voraussetzungen).

§ 144 Absatz 5 BauGB zählt die Vorhaben und Rechtsvorgänge auf, die keiner Genehmigung bedürfen.

§ 144 Absatz 3 und § 145 BauGB enthalten Regelung zur Erteilung der Genehmigung. 

Die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung gemäß BauGB ist für den Grundstückserwerber gebührenpflichtig. Die Festsetzung der Kosten und ihre Höhe wird gemäß Tarifziffer 4 der Verwaltungsgebührensatzung für die Stadt Bad Salzuflen vom 12.12.2013 auf eine Gebühr in Höhe von 40,- Euro berechnet.

Die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung ist gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 DSchG NRW gebührenfrei.

Der Bescheid zur sanierungsrechtlichen Genehmigung einer rechtgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstückes gem. §§ 144 Abs. 2 Nrn. 1 und 3, 145 BauGB ist für den Grundstückserwerber gebührenfrei.

Hierzu müssten Sie sich bei der zuständigen Gemeinde erkundigen.

§ 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1. die in § 14 Abs. 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;

2. Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1. die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;

2. die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Abs. 2 im Zusammenhang steht;

3. ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;

4. die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;

5. die Teilung eines Grundstücks.

Der Antrag zur Ausstellung des Zeugnisses über die Nichtausübung bzw. das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechtes / einer sanierungsrechtlichen Genehmigung steht unten zum Download bereit. Der Antrag kann nur durch einen Notar gestellt werden. Bitte übersenden Sie das ausgefüllte PDF-Dokument per E-Mail an vorkaufsrecht@bad-salzuflen.de.

Zum Verfahrensablauf:

1. Der Notar teilt der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages mit.
2. Die Gemeinde prüft, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob es ausgeübt werden soll. Das Vorkaufsrecht kann nur innerhalb von 3 Monaten ausgeübt werden.
3. Besteht kein Vorkaufsrecht oder soll dieses nicht ausgeübt werden, erteilt die Gemeinde hierüber unverzüglich ein Negativzeugnis.

Der Notar benötigt dieses Negativzeugnis zur Vorlage beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (§ 28 Absatz 1 Satz 2 BauGB).

Sie müssen die Unterlagen zur Verfügung stellen, anhand derer festgestellt werden kann, ob es sich um ein genehmigungspflichtiges Vorhaben oder Rechtsgeschäft i.S.v. § 145 Absatz 1 und 2 BauGB handelt (siehe dazu unter Voraussetzungen).

Verfahrensablauf:

1. Der Notar teilt der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages mit.
2. Die Gemeinde prüft, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob es ausgeübt werden soll. Das Vorkaufsrecht kann nur innerhalb von 3 Monaten ausgeübt werden.
3. Besteht kein Vorkaufsrecht oder soll dieses nicht ausgeübt werden, erteilt die Gemeinde hierüber unverzüglich ein Negativzeugnis.

Der Notar benötigt dieses Negativzeugnis zur Vorlage beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (§ 28 Absatz 1 Satz 2 BauGB). Der Antrag auf Ausstellung eines Zeugnisses über die Nichtausübung bzw. das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechtes kann durch den Notar gestellt werden und steht unten zum Download bereit.

Der Verfahrensablauf obliegt der Gemeinde. Fragen zu diesem Punkt gilt es an die Gemeinde zu richten.

• Baugesetzbuch (BauGB) § 28 (1)
• Baugesetzbuch (BauGB) §§ 24 ff
• Baugesetzbuch (BauGB) § 25
• Baugesetzbuch (BauGB) § 144 Abs. 2 Nrn. 1 und 3
• Baugesetzbuch (BauGB) §145 BauGB
• Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW) § 31

• § 145 Baugesetzbuch (BauGB)